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錯失行業周期的悲觀者 易小迪賣地求生

  夜色下的重慶南濱路,旖旎燈光交織著山城濕潤的空氣

  夜色下的重慶南濱路,旖旎燈光交織著山城濕潤的空氣。在南濱路上長江和嘉陵江交匯處,有個項目叫陽光100國際新城。2014年,易小迪親自在此操刀的高端住宅項目,縱然曾經付出百般心力,如今,

  牽手易小迪的是孫宏斌。陽光100中國控股有限公司簡稱“陽光100”)選擇將重慶陽光壹佰70%股權出予融創,陽光100國際新城和慈云寺老街項目便是其主要資產。一同脫手的,還有出讓給佳兆業的卓星集團全部股本。

  近年陽光100并不順遂。負債高企、轉型艱難、規模掉隊,這一切與集團戰略選擇不無關系。“超前”和“保守”,這兩種特質共存于易小迪身上,讓他在2012年便提出房企應進行多元化轉型,也讓陽光100錯失房地產擴張的黃金時期。

  作為中國地產江湖上最老資格的玩家之一,易小迪縱然對行業模式看得很清醒,但中小房企能否等到行業變革與成熟的一天,依然未知。對陽光100來說,充裕現金流求生依然是眼下最迫切的事。

  “一個80歲人有100億,不如一個30歲人有100萬。”這是易小迪解讀財富的觀念。凡事求穩、佛系風格,是易小迪被人貼在身上的標簽。而他另一個更廣為人知的稱呼是,“萬通六君子”之一。

  1991年,萬通六君子成立海南農業高科技投資聯合開發總公司(萬通前身)。王功權是法人代表、總經理,馮侖和劉軍是副董事長,王啟富是辦公室主任,易小迪是總經理助理,潘石屹主管財務。

  時移世異,幾經變遷,如今只有易小迪和潘石屹仍留守行業,其它人均各奔東西。但這些仍堅守的老地產人,命運被時代洪流裹挾,身不由己又出奇相似。

  SOHO中國的轉型從2012年開始。從“開發-銷售”轉型為“開發-持有”,潘石屹在行業周期中做出選擇。但七年時間過去,在手資產僅剩八個,原定今年分拆上市的共享辦公平臺也因盈利問題擱置。

  同樣在2012年,易小迪在訪談中提到,行業高增長時代已經結束,行業“暴富神線選擇針對特定細分人群,從開發商向運營商轉型。但顯然,房地產市場擴張遠超易小迪預料。在各大房企紛紛發力高周轉、規模翻倍攀升時,陽光100去年銷售額僅121億元。

  不論是轉型的代價,還是溫和步調趕不及行業周期,易小迪和陽光100都走到支撐轉型的十字路口。

  近日,陽光100進一步公告關于向融創出售重慶陽光壹佰70%股權,以及向佳兆業轉讓卓星集團全部股本的交易細節。據公告,兩項交易將分別為陽光100帶來4.85億元的除稅前虧損和41.95億元的除稅前收益。

  重慶陽光壹佰主要資產有兩部分,包括重慶陽光100國際新城項目和慈云寺老街項目。陽光100國際新城項目是重慶“黃金地段”的地標項目;而慈云寺老街項目則是易小迪寄托情懷之作,最初規劃是將其打造為文化旅游街區綜合體。

  對于股權出讓原因,陽光100表示,兩個項目均位于重慶兩江新區,適合開發高端物業。考慮到各種因素,并鑒于融創在開發高端物業方面的融資成本及經驗,融創或更適合作為項目開發商,并可為重慶陽光壹佰賺取更大利潤。

  另一邊,其向佳兆業附屬公司凱擇有限公司轉讓卓星集團全部已發行股本,代價為43.97億元,同時轉讓未償還總額為2.64億元的貸款,股權代價及貸款代價總代價為46.6億元。

  卓星集團主要資產為廣東省清遠市清城區龍塘鎮的物業開發項目。地盤面積約515.62畝,計容面積約118.3萬平方米,可開發作住宅用途。在出售事項前,除一部分基礎性施工工程,并未進行任何實質性開發。

  “出售目標公司的全部已發行股本及貸款使得本公司提前獲利退出,有利于改善其經營性現金流,持續降低本公司的財務風險。”陽光100稱。

  如果說出讓卓星集團還能帶來收益,重慶陽光壹佰便稱得上虧本售賣。其背后,“資金”和“轉型”都是易小迪選擇斷舍離的深層動因。

  自2014年登陸資本市場后,陽光100便開始對主營業務進行調整,從傳統開發商轉型為運營商,商業模式由開發住宅利潤向服務升值轉變,大力發展街區綜合體。但前期投入大、運營周期長、獲利慢,陽光100轉型并不順遂。

  易小迪對此心知肚明,“我們走了一條艱難的路,但是只要我們創造價值,市場就有我們的立足之地。”但立足市場需要規模與穩健的財務。2018年,易小迪給公司定下175億元的銷售目標,最終僅錄得121億元。121億元,在動輒千億的房地產市場,實在難言優勢。

  同時,隨著其業務重心轉向回報周期冗長的街區綜合體,負債隨之升高。截至2018年末,陽光100總債務為296.95億,長短債務占比分別為65%和35%。短期債務約104億元,而其在手現金及現金等價物僅25.89億元。從凈負債率看,截至2018年底,陽光100凈負債率由2017年的231.6%上升至2018年的261.6%。

  陽光100的錢去哪了?面對這一問題,易小迪在年初解釋稱,陽光100的資金都放在了土地上。“陽光100的土地儲備接近1500萬方,對應貨值達到2000億元。就算按照每年200億元的銷售節奏計算,我們的土地可以賣十年,這其中還不包括一級開發的土地。”

  負債高企、流動性差,但手握土儲資源,賣地換金便成為最快捷的求生策略。“今年,我們會出售優質土地,補充公司流動性缺口。”在近期業績發布會上,陽光100管理層公開表示,今年將會通過出售項目回籠資金。

  但賣地獲益并不是對公司商業模式的承認。陽光100目前5大主要業務板塊,包括多用途商務綜合體、綜合性社區、投資物業、物業管理及酒店經營和輕資產運營。2018年盈利的只有綜合性社區、投資物業和輕資產運營業務,多用途商務綜合體及酒店業務,期內分別虧損2.11億、5536萬元。

  陽光100的現狀與易小迪對行業的認識不無關系。經歷曾經2011年的嚴調控后,易小迪在2012年對行業判斷:“房地產市場正在走下坡路,商品房11億平方米的市場容量已到達頂點。”

  這似乎是彼時一批地產人的共識。“房地產暴利的10年已經過去了。”2011年,恒億集團董事局主席郭建平亦曾稱,“大家都應換一下思維,換一下觀點,去面對未來的10年。”

  縱然“易小迪們”對房地產模式看得清醒,但顯然這個行業膨脹的力度卻超出了他的想象。2018年,全國商品房銷售面積171654萬平方米,同比增長1.3%。商品房銷售額149973億元,同比增長12.2%。

  提早轉向運營商的陽光100錯失行業周期,至今停留在百億規模。2019年,陽光100定下150億元銷售目標,較2018年下調約14.29%。截至5月31日,該集團累計實現合同銷售金額30.48億元,僅完成年度銷售目標的20.32%。

  時間與實踐證明,頭部房企轉型尚且艱難,小規模房企在市場洪流中更難言優勢。如今,行業正經歷新一輪調控,房地產市場注定需要住宅以外的多元業務。但未來市場與財富的想象力還有多大,或許只有扛過時間檢驗的房企能等到答案。

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